Kiralık Mülk Yatırımından Beklenen Gerçek Getiri

Kiralık bir daire satın alırken kafanızda genellikle basit bir hesap vardır: "Şu fiyata alıyorum, şu kadar kira geliyor, kendini şu kadar yılda amorti eder." Bu hesap yatırımın yönünü kabaca gösterir ama gerçek kazancı göstermez. Kiralık emlak getirisi, kira gelirinden çok daha fazla değişkene bağlıdır; vergi, boşluk dönemleri, bakım ve alım maliyetleri hesaba katıldığında ilk baktığınız oran genellikle üçte bir oranında erir. Aşağıda bu erimenin nereden kaynaklandığını ve kendi mülkünüz için gerçekçi bir net getiri nasıl bulunacağını adım adım görebilirsiniz.

Brüt getiri: başlangıç noktası, varış noktası değil

Brüt getiri, yıllık kira gelirinin mülk fiyatına bölünmesiyle bulunur. 2.000.000 TL değerinde bir daireden aylık 9.000 TL kira alıyorsanız yıllık geliriniz 108.000 TL, brüt getiriniz de %5,4 olur. Aynı hesabı tersten yaptığınızda mülkün kendini yaklaşık 18,5 yılda ödeyeceği sonucu çıkar.

Bu oran mülkleri birbiriyle hızlıca karşılaştırmak için işe yarar. Aynı bütçeyle iki farklı semtte iki daire karşılaştırıyorsanız, brüt getiri hangisinin kirasının fiyatına göre daha güçlü olduğunu söyler. Ama cebinize kalanı söylemez; çünkü brüt getiri, kiracının hiç çıkmadığını, hiçbir şeyin bozulmadığını ve vergi ödemediğinizi varsayar.

Düşülmesi gereken gider kalemleri

Net hesap yapmak için tekrar eden ve tek seferlik giderleri ayrı ayrı listelemek gerekir. Tekrar eden kalemler her yıl kira gelirinizi tırpanlar:

• Boşluk dönemi: Kiracı değişimleri arasında ortalama olarak yılda yarım ile bir ay arası gelir kaybı varsayın.
• Emlak vergisi: Belediyeye yılda iki taksitte ödenir, konutun rayiç değerine bağlıdır.
• Sigortalar: DASK zorunlu, konut sigortası ise ihmal edilmemesi gereken bir kalem.
• Boş dönem aidatı: Daire boşken site veya apartman aidatını mülk sahibi öder.
• Bakım ve yenileme: Kombi, beyaz eşya, boya, tesisat. Yıllık kira gelirinin %8-10'unu bu iş için ayırmak gerçekçi bir yaklaşımdır.
• Kiracı bulma masrafı: Emlakçı komisyonu ve ilan giderleri, kiracı değişim sıklığına göre yıla yayılır.
• Gelir vergisi: Kira geliri beyana tabidir; konutlarda uygulanan istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısım için götürü veya gerçek gider yöntemi seçilir.

Tek seferlik giderler ise getiri oranının paydasını, yani yatırdığınız sermayeyi büyütür: tapu harcı, emlakçı komisyonu, taşınma ve giriş öncesi tadilat. 2.000.000 TL'lik bir alımda bu kalemlerin toplamı rahatlıkla 100.000 TL'yi aşabilir ve gerçek maliyetiniz 2.100.000 TL olur.

Örnek bir net getiri tablosu

Bu örnekte net getiri, alım masraflarıyla birlikte 2.100.000 TL'lik yatırım üzerinden yaklaşık %3,4'e iner. Brüt %5,4 ile arasındaki fark, mülkün kendini ödeme süresini 18 yıldan 29 yıla çıkarır. Vergi tarafını daha ayrıntılı çalışmak isteyenler için yatırım gelirlerinden kesilen vergileri anlatan rehber iyi bir başlangıç noktası olur.

Kredi kullanmak tabloyu nasıl değiştirir

Peşin alımda net getiri mülkün kendi performansını gösterir. Kredi kullandığınızda ise iki oran ortaya çıkar: mülkün getirisi ve sizin